Nejvyšší soud České republiky se ve svém rozsudku ze dne 20. 2. 2024, sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, zabýval otázkou, zda má společenství vlastníků jednotek (SVJ) právo rozhodnout o přerušení poskytování služeb vlastníkovi, který neplní své platební povinnosti. Závěry soudu přinášejí důležité vodítko pro praxi SVJ i správců nemovitostí.
Kdo zajišťuje služby vlastníkům jednotek?
Zajištění služeb v domě se dělí mezi jednotlivé vlastníky a SVJ. Některé služby si zajišťuje vlastník jednotky sám, typicky např. internet nebo televizní přípojku. Naopak tzv. nezbytné služby – jako je dodávka tepla, teplé a studené vody nebo osvětlení společných prostor – poskytuje obvykle SVJ.
Rozhodnutí o tom, které konkrétní služby bude zajišťovat SVJ, přijímá shromáždění vlastníků. Toto rozhodnutí je závazné pro všechny členy SVJ a není možné jednotlivého vlastníka svévolně vyloučit z poskytování služeb, pokud neexistuje právní důvod.
Pravidla pro úhradu služeb
Vlastníci jednotek jsou ze zákona povinni hradit náklady na zajištění služeb formou:
- záloh na služby, a následně
- doplacení případného nedoplatku po vyúčtování.
Pokud vlastník tyto částky nehradí, má SVJ právo vymáhat dluhy soudně včetně příslušenství – zejména úroků z prodlení.
Neplatíte? SVJ může služby odepřít, ale jen za určitých podmínek
Nejvyšší soud připustil, že SVJ může rozhodnout o odepření služeb vlastníkovi, který neplatí, avšak pouze tehdy, pokud jsou splněny následující podmínky:
- rozhodnutí je formálně přijato shromážděním vlastníků,
- rozhodnutí jasně stanoví podmínky odepření služeb (např. konkrétní výše dluhu, lhůta před odpojením apod.),
- odepření nesmí negativně dopadnout na ostatní řádně platící vlastníky (např. technickým narušením dodávky služeb v celém domě).
Služby vs. příspěvek na správu domu
Rozsudek rovněž zdůraznil, že odepření služeb nelze spojovat s neplacením příspěvku na správu domu a pozemku. Tedy:
- SVJ nemůže přerušit dodávky služeb jen proto, že vlastník neplatí příspěvek na správu,
- stejně tak vlastník není zproštěn povinnosti platit tento příspěvek, ani když mu SVJ některé služby neposkytuje.
A co nájemníci?
Závěry Nejvyššího soudu se nevztahují na vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Pronajímatel tedy není oprávněn přerušit dodávku služeb nájemci, který neplatí. Může se však domáhat úhrady dluhu soudní cestou nebo případně nájemní vztah ukončit.
Přechod dluhů při změně vlastníka jednotky
Další otázkou, kterou se Nejvyšší soud zabýval, je přechod dluhů na nového vlastníka v případě převodu jednotky – konkrétně ve veřejné dobrovolné dražbě podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách.
Obecně platí, že při převodu jednotky na nového vlastníka:
- přechází dluhy na příspěvcích a službách na nového nabyvatele,
- SVJ je oprávněno vymáhat plnění po novém vlastníkovi i původním, který ručí za nesplacené závazky.
Soud potvrdil, že tento přechod dluhů se uplatní i při převodu vlastnictví ve veřejné dražbě. Tím se sjednocuje režim s tzv. derivativními převody (např. prodeje na základě smlouvy).
Potřebujete pomoc s vymáháním dluhů nebo nastavením pravidel pro odpojení služeb?
Zajímá Vás, jak ve Vašem SVJ nastavit pravidla pro odpojení služeb neplatičům nebo efektivně vymáhat dluhy za služby a příspěvky? Rádi Vám pomůžeme.
📧 Kontaktujte nás na e-mailu: recepce@kkrejcik.cz
